2017-6-23 8:41:00

近日,多家媒体报道了北京房价下跌的消息。来自国家统计局5阅读全文 | 回复

2017-6-20 8:09:00

在过去半年里,中国城市竞争的格局发生了巨大的变化:


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2017-6-19 8:30:00

  这个周末,对于股民来说最大的新闻是:从7月1日开始,部分“小白股民”可能失去买卖股票的资格!
  据报道,中国证券业协会近期向多家券商发布《证券经营机构投资者适当性管理实施指引(征求意见稿)》,根据这份文件,投资者将被分级。部分评级偏低的投资者,在7月1日之后可能会被从股市“劝退”!
  参与股市交易的“自然人”,将被分为两大类、六个层次:
  最高层次:专业投资者,要求你拥有金融资产不低于500万元,或者最近3年个人年均收入不低于50万元;具有2年以上证券、基金、期货、黄金、外汇等投资经历等。

  第二层次:普通投资者的最高级别——激进型投资者,需要你在问卷调查(见正文后)的时候,获得83分以上;
  第三层次:普通投资者的第二级别——积极型投资者,需要你在问卷调查的时候,获得54分以上(低于82分)。

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  与此同时,证监会管辖的交易品种,被分为5个类型,分别跟普通投资者的5个层级对应。每个类型的投资者,可以投资与自己风险匹配的产品,并向下涵盖。  
  由上述表格可以看出,在问卷测试的时候被评价为保守型、谨慎型的投资者,理论上就不能投资中等风险的“A股、B股”了。

  当然,这种“风险承受能力不够,就不能买卖股票”不是绝对的、强制性的。首先,在评估测试的时候,被测试人是可以“投问卷所好”,主动提高自己评级的;另外,即便是评级不够,投资者还可以在签署了“产品或服务不适当警示及投资者确认书”之后,去买卖股票。

  即便如此,设立这项制度仍然是很有必要的,至少可以提醒投资者,你要对自己的投资行为负责,对面临的风险要有充分认识。别动不动就要求证监会救市,要求暂停IPO。

  值得注意的是,根据这个“征求意见稿”,新三板的个人开户条件似乎将大幅降低。此前,只有满足“专业投资者”条件的个人,才允许在新三板开户。按照“征求意见稿”,“稳健型”的投资者就可以参与新三板“创新层”挂牌股票的买卖,“积极性”的投资者则可以参与新三板“基础层”挂牌股票的买卖了!

  好了,在介绍完这项制度,以及制度透露出的信息之后,我将给出自己的看法:
  1、大家千万不要小看这项“投资者分级”和“投资品分级”制度,这意味着中国股市即将进入最残酷的阶段:去散户化。

  我此前在专栏里说过,随着IPO注册制改革临近,中国股市将面临价值重估。以前审批制下的估值体系将全面崩坍,主要体现在创业板、中小板上,当然也在主板上一定程度的存在。

  随着注册制的临近,扩容不断提速,审批制带来的上市溢价(或者叫壳价值),将逐渐消失。这是残酷的第一层含义,这意味着未来几年股市的大趋势是下跌的。

  残酷的第二层含义是:随着注册制来临,退市制度的建立,股市的风险显著加大。以前,你买错了股票还可以靠“耗时间、等重组”来回本,而且总是有人会借壳。以后,买错了股票很有可能价值完全归零,最终退市,一分钱不剩。在注册制下,投资将是一件非常专业的事情,普通人参与其中被割韭菜的时候会更加惨烈。


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2017-6-19 8:03:00
美元加息,会不会刺破中国楼市的泡沫?这个问题,是当前投资者关注的一大焦点问题。
 
要回答这个问题,我们不妨回顾一下历史。看看在过去30多年里,美元加息周期的时候,中国楼市发生过什么。
 
自1980年以来,到本次加息之前,美元有过5次比较明显的加息周期,它们分别是:
 
第一轮加息:1983年3月至1984年8月,基准利率从8.5%上调至11.5%。
 
第二轮加息:1988年3月至1989年5月,基准利率从6.5%上调至9.8125%。
 
第三轮加息:1994年2月至1995年2月,基准利率从3%升至6%。
 
第四轮加息:1999年6月至2000年5月。为了防止经济过热和通货膨胀,1999年6月美联储开启新一轮加息周期,通过6次升息使联邦基金利率累计提高175个基点。2000年科技股泡沫破灭后,美联储停止加息,并于次年年初开始连续大幅降息。
 
第五轮加息:2004年6月至2006年6月。2003年下半年美国经济强劲复苏,拉升通胀预期。2004年6月30日,美联储启动新一轮加息周期。通过连续17次加息,联邦基金目标利率从1%上调至5.25%。
 
前两轮加息的时候,中国只在个别城市出现了商品房。那时候没有“楼市”的概念,也无从考察美元加息对楼市的影响。
 
第三轮加息的时候,正值中国遭遇严重的通胀,中国是在1993年5月启动的加息,早于美国。而且当时中国加息力度非常猛,一次就可以提高2个多百分点的利率,力度相当于目前的8到9次加息。
 
1993年到1995年,中国出现了房地产泡沫的破裂,其中海南、惠州、北海等城市非常惨烈。在上海,商品房价也接近于腰斩。不过说实话,当时并没有形成真正的楼市,按揭政策也没有出台,有能力买商品房的是极少数先富阶层。正因为土地财政对地方政府无足轻重,所以调控起来下手非常重。
 
那一轮暴跌的确跟第三轮美元加息出现了重叠,但的确跟美元加息无关,而是跟92年南巡之后引发的建设热潮、和由此产生的大通胀的治理整顿有关。
 
不过从国家统计局后来公布的90年代商品房平均价格来看,1992年、1993年、1994年的全国均价却是平稳向上,看不出来“楼市泡沫破裂”的迹象。
 
国家统计局公布的平均房价出现第一次下跌,是在1999年,那一年全国商品房平均价格是2053元,上一年是2063元。而1999年,恰逢第四轮美元加息。
 
这一轮美元加息非常短,只维持了一年时间,加息6次,提高了利率175个基点。中国的房价下跌真的跟美元加息有关吗?
 
完全没有关系。事实上,当时中国正处于1996年到2002年的降息周期中。由于1992年到1993年的大通胀,中国央行曾大幅加息。1996年以后,开始降息。1997年前后,亚洲爆发金融风暴,中国经历了一段时间的通缩。为了应对通过,央行不断降息。这期间,美国一度加息。
 
所以,1999年房价的下跌,主要跟亚洲金融风暴输入的通缩有关,跟美元加息无关。
 
第五轮美元加息维持2年,加息17次,利率从1%提升到了5.25%,可以说是一次典型的加息周期。
 
这轮美元加息启动之后,中国央行在2004年加息一次,2006年加息两次,2007年加息6次。
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2017-6-15 9:26:00

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2017-6-12 8:57:00

近日,关于央行到底有没有放水,坊间有诸多争论。


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2017-6-7 8:06:00
  楼市5月的成交数据出来了,中心城市在成交量上“入冬”已成定局。

  比如从城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大约60%……
  从房企角度看,根据“克而瑞研究中心”的数据:2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上,万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上,龙湖和中海外下滑8%以上。

  可见,2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%,环比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,环比下降了16.5%。

  上述数据,都是新建商品房的销售数据,没有包含二手房。中国楼市的运作方式,有点类似新三板的“做市商”制度。也就是说,由开发商“做市商”,向散户提供房屋(只卖不买)。在这种制度下,开发商事实上成为“庄家”,炒房者成为“庄家的一致行动人”。

  至于“二手房”,则完全看土地拍卖市场、新房成交的风向,在散户、炒房者推动下跟涨跟跌。

  所以,擒贼先擒王。地方政府在激活楼市和控制楼市的时候,都从新房下手。所谓的限购、限价、限贷、限售、限商,都以新房为首要目标。

  5月全国中心城市新房成交的普遍下跌,意味着楼市开始“在成交量上入冬”。为什么我始终强调“在成交量上入冬”?因为大多数中心城市的房价仍将是坚挺的,大幅下滑的只能是成交量。至于价格,能横盘和微跌就很不容易了。

  房价大跌,政府是不愿意看到的,那样会影响金融安全,进而影响整个经济的运行,影响到失业率和社会安定。所以,政府能容忍房屋成交量大跌,不能容忍房价大跌。

  5月新房成交量的大跌,到底是什么因素造成的?或许有人以为是加息,因为房贷利率优惠普遍变小,甚至取消了;或许有人以为是限购、限贷和限售,让很多人犹豫、观望了。

  其实不然。造成5月成交显著下滑的最重要原因,是政府控制住了预售证的发放,让很多楼盘无法销售。

  比如昨天“财新”就报道说:
  广州2017年5月新获得预售证的住宅仅3191套,环比下降69%;获得预售证的住宅面积总计为35.86万平方米,同比下跌65%,环比下跌68%。

  上海链家研究部的最新数据显示,5月上海市一手商品住宅供应面积为44.58万平方米,环比下跌22.23%,同比下跌64.94%。

  所谓“供应量下降”,其实就是拿到预售证的房子减少了。

  在南方某大城市,情况就更加极端:据说,这个城市在5月份只有一个住宅项目拿到了预售证。一批豪宅项目都在等证,但种种迹象显示,7月1日之前它们都不可能拿到。

  为什么不让卖?因为担心房价环比上涨,受到中央政府的批评。此前,有些城市使用了比较严厉的限价措施,让新房销售价格低于同一片区的二手房,结果造成了万人抢购的热烈场面,被媒体报道之后,也引起了地方政府的不安。

  低价卖,会成为舆论焦点,场面太过火爆,容易产生腐败;正常价格卖,则会引发房价环比大涨,招致上面的批评。于是,暂缓发放预售证,就成为地方政府的共同选择。

  当你没有办法的时候,就拖一拖、等一等,这是官场必备的技巧。

  也就是说,目前市场成交量的萎缩,是通过“行政化色彩最强”的手段(不让卖)促成的。如果没有这些措施,中心城市的房价将继续上涨,直到泡沫破裂。

  而政府为了避免这种局面的出现,不断收紧调控措施,希望拦住楼市这匹狂奔向悬崖的烈马。

  回购2000年以来楼市的演变,你会发现一个重要的现象:人们的买房欲望越来越容易被激发起来,而降温越来越难。
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2017-5-25 14:25:00

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2017-5-23 8:12:00

5月22日下午,上海的全国银行间市场传出大消息:一年期Shibor首次超过一年期LPR,并逼近了央行一年期贷款基准利率!

  这再清晰不过地向市场传递了加息信号,对楼市、股市均构成显著利空。

  所谓“Shibor”,就是“全国银行间同业拆放利率”,它是由信用等级较高的银行自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率,是单利、无担保、批发性利率,最长期限是一年。

  最新报出的一年期Shibor达到了4.3024%。也就是说,如果一家银行从银行间市场借入一年期的资金,其成本已经达到了4.3024%。 
  “LPR”,就是“贷款基础利率”,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。LPR报价银行团现由
中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行交通银行招商银行浦发银行中信银行兴业银行共9家商业银行组成。“全国银行间同业拆借中心”每个交易日根据各报价行的报价,剔除最高、最低各1家报价,对其余报价进行加权平均计算后,得出贷款基础利率报价平均利率,然后对外发布。

  也就是说,“LPR”是比较便宜的贷款利率。

  一年期“Shibor”超过一年期的“LPR”,意味着面粉比“低价面包”还要贵了。这向我们传递出两个重要信息:第一,市场资金比较紧张,利率在走高;第二,LPR在Shibor的倒逼之下,也必然将上涨。

  目前央行公布的“一年期贷款基准利率”是4.35%,下一步,一年期Shibor将会超越同期的贷款基准利率。

  而在深圳,今天则传出另外一个值得关注的消息:四大行之一的某行,取消了首套房利率9折的优惠,一次性把消费抵押贷款的利率上浮50%!
  虽然央行不承认加息,但市场已经在非常暴力的加息了。此前,媒体报道说,北京的四大行存款利率,一般都上浮了20%。20万以上的存款,可以获得30%到40%的存款利率上浮。

  也就是说,不仅银行存款端利率在大幅上浮,贷款端也在大幅上浮,而且幅度极为惊人。

  而这背后,就是央行不断收紧的货币政策。  
  上图是过去几个月的广义货币M2的总量、同比增速、环比增速。可以看出,篮框里的同比增速不断降低,到了4月竟然出现了罕见的环比下跌。也就说,中国的货币总量在4月份比3月份出现了下降。

  我们此前在专栏里多次讲过,央行已经变脸,正在推动金融去杠杆、抑制资产泡沫,维护汇率稳定,迎接即将到来的6月美联储加息和随后的缩表。

  要让人民币和美元汇率保持稳定,就必须保持利差,如果美国利率在走高,中国利率不变,则人民币就会出现贬值压力。
……

2017-5-5 7:42:00
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