http://liuxiaobo.blog.cnstock.com/index.html

个人资料

上证快讯

博客精选

日历

信息

楼市暴涨,下一个轮到海南? 
2017-2-16 18:40:00

海南楼市有一个不知疲倦的推销员:北方的雾霾。

 

每到秋冬季节,华北、西北、东北地区的雾霾就会泛滥,这时候海南的蓝天白云就会被将近一半的中国人想起。要不要去海南买一套房子?这个念头我相信很多人都有过。

 

由于在上世纪九十年代,海南遭遇过非常惨烈的房地产泡沫破裂,所以直到今天,大家仍然心有余悸。今天(216日)适逢国家发改委公布了“北部湾城市规划”,海南的北部、西北区域被划入其中。借这个由头,让我们来探讨一下海南的楼市问题。



几年前我专门写过海南楼市,当时的数据让我对海南楼市倾向悲观。但最新的数据似乎有所改观,尤其是近年来,海南的人口开始由负增长转为正增长。

 

一、人口

 

仍然是以小学生人数为观察视角,因为小学是义务教育,当今中国各地基本上实现了100%的入学率。此外,小学生人数是普查数据,不是抽样数据。这个数据不是政绩考核指标,没有被污染,基本上不会被刻意放大或者缩小。

 

海南过去5年小学生人数变化


2011

2016

增幅

全省(总人数)

76.56

79.35

3.6%

其中:当年招生

12.4

13.96

12.6%

海口(总人数)

17.02

18.8

10.5%

其中:当年招生

2.87

3.47

21%

三亚小学总人数

6.62

6.7

1.2%

三亚中学总人数

4.34

4.62

6.5%

注:三亚为2010年和2015年的数据。单位:万人。

 

由于计划生育的影响,2010年到2015年,全国小学生人数下降了2.5%,全国总人口在缓慢增长。对比一下海南全省、海口和三亚的数据,我们可以发现:

 

1、海南全省人口在增长,而且从小学生招生人数增速来看,增长速度不算慢;

2、海口的人口增速高于全省,其中招生人数体现出来的增长势头堪称强劲;

3、三亚的人口增长弱于全省,更显著弱于海口。

 

二、资金增长

 

“金融机构本外币各项存款余额”,可以简称为“资金总量”,是考察城市综合竞争能力和发展潜力的重要指标,它跟房地产行业的关联度也非常高。其重要性远远超过GDP,主要原因是因为GDP不准。

 

海南过去5年资金总量变化(单位:亿元)


2011

2016

增幅

海南全省

4505

9120

102%

海口

2354

4989

112%

三亚

594

1494

151%

 

可以看出,过去5年海南资金增速不错,超过了全国平均水平(大约90%左右),其中三亚增速非常抢眼。但需要指出的是,2011年三亚的资金总量594亿元,比2010年出现了显著的下滑。

 

由于三亚经济资金总量太小,所以受到经济周期影响比较大,波动性很强。虽然增长势头不错,但其实占全省总量非常小,只有16%。而海口汇聚的资金,则占了全省的55%

 

海南的资金分布数据再次告诉我们:钱是跟着权力走的。一般来说,一个省的第二大城市会跟省会城市差距非常大(只有广东、江苏、山东等少数省份例外)。

 

三、财政增长

 

第三个考察的指标,是地方政府一般预算内收入,没有包括中央或者省里的返还或者转移支付,也没有包括土地收入。这个指标更能反映地方政府可持续的财力,这将对所在城市的基础设施好坏产生影响。

 

过去5年“地方预算内财政收入”增长(单位:亿元)


2011

2016

增幅

海南全省

340

638

87.6%

海口

60.9

115

88.8%

三亚

50

89.6

79.2%

 

2011年到2016年,全国财政收入增长了60%左右。海南、海口、三亚的增速都超过全国平均水平,但海口增速最快,再次证明省会城市占尽天时地利人和。三亚的增速竟然低于全省平均水平,让人有点费解,应该还是跟楼市有关。

 

四、房地产依赖度

 

房地产投资占当年GDP的百分比,可以看做是一个城市对房地产的依赖度。在这方面,海南很有可能是全国最高的,而三亚又最极端。

 

2015年和2016年,三亚经济的房地产依赖度分别为107%86%

海口2016年的依赖度为44%


深圳可能是全国大中城市里,对房地产依赖度最低的城市,2015年的依赖度为7.6%

广州的依赖度比较正常,2016年为13%

 

通过跟广州和深圳的对比,我们可以看出,海南经济对房地产的高度依赖,其中三亚到了非常极端的程度。

 

五、去化周期

 

所谓“去化周期”,就是目前库存商品房可以在多长时间里卖完。去化周期越短,说明房子越紧俏、越容易上涨。比如近日传闻房价大跌的合肥,其去化周期不到3个月,是热点城市里最短的。

 

海口刚刚公布的2016年统计公报说:全年房地产销售面积432.65万平方米、销售额391.28亿元,比上年分别增长15.9%31.9%商品住房去库存周期降至15个月,低于全国和全省平均水平。

 

海南全省的数据是: 2016年底海南省商品房库存约2560万平方米,比去年减少930万平方米,去化期从去年底的45个月降到23个月。

 

15个月(海口)和23个月(海南全省)的“去化周期”,应该说是比较长的了,显示商品房库存量不算少。而且随着全国楼市降温,月销量降低,海南楼市去化周期会显著拉长。三亚的最新数据没有查到,根据去年三季度的数据推算,或许略低于海口。

 

六、结论

 

1、海南楼市非常特殊,主要靠外地需求推动,跟本地经济关系不大。海南全省的经济总量,都没有海淀区或者朝阳区多;全省汇聚的资金总量,也不到北京的14分之一,不到深圳的6分之一。

 

2、从小学生人数看,海南人口最近几年由下降转入增长,但增长中心在海口,不在三亚。海南的资金中心也在海口,相比之下三亚几乎无足轻重。

 

3、北方空气污染是海南楼市增长的主要推动力,东北、华北移民会继续不断增加。如果将来修建跨海大桥,来自珠三角(含港澳)的购房者也会增加。

 

4、海南楼市能否持续增长,主要看两大因素:

 

第一,房地产税会不会一刀切式的推出,如果部分地区可以减免,则海南楼市可以谨慎看好。否则,如果必须开征房地产税,海南多数房屋只有季节性使用价值,加上供应量巨大,很难转嫁房地产税;

 

第二,当地政府能否保证海南旅游的良好声誉至关重要,现在的情况有点令人担忧。

 

5、海南楼市,只能说谨慎看好。从投资效率上看,买20来个热点城市的房子,用获得的回报到海南旅游,反而是更有保障、更有效率的办法。除非你真的要在海南生活。

发表评论: